México
Argentina
Chile
Colombia
Perú
Uruguay
Costa Rica
El Salvador
Nicaragua
Panamá
Paraguay
Cifras comprobadas el: . Los tipos y baremos cambian; las cifras siguientes describen la situación en esa fecha y no constituyen una oferta.
Quién puede comprar: la reciprocidad
Italia permite a un extranjero de fuera de la Unión Europea comprar un inmueble cuando su país permite lo mismo a un italiano: es la condición de reciprocidad del artículo 16 de las disposiciones preliminares del Código Civil. El Ministerio de Asuntos Exteriores italiano mantiene la lista país por país y el notario la consulta antes de la escritura. Para la gran mayoría de los países de América Latina la reciprocidad existe para la compra de vivienda; donde un país restringe la propiedad de extranjeros en ciertas zonas, como la franja fronteriza y costera en México, el notario puede pedir confirmación, pero en la práctica las compras residenciales se cierran. Quien tiene además la ciudadanía italiana compra como ciudadano de la Unión y la pregunta no se plantea.
El primer trámite concreto es el codice fiscale, el número fiscal italiano, obligatorio para firmar un compromiso, abrir una cuenta, contratar los servicios y pagar impuestos. Se obtiene gratis en el consulado de Italia en su país o en la Agenzia delle Entrate en Italia, con el pasaporte. Una cuenta bancaria italiana no es obligatoria por ley, pero simplifica mucho los pagos de la compra, las domiciliaciones y, si llega, el crédito; abrirla a distancia como no residente es posible en algunos bancos y lleva tiempo, así que empiece pronto.
Los tres tiempos de la compra
- La proposta d'acquisto. Una oferta escrita, casi siempre entregada al agente con un depósito de garantía. Mientras el vendedor no la acepte, puede retirarla. En cuanto firma, se convierte en un compromiso recíproco: léala como un contrato, no como un trámite.
- El compromesso, o contratto preliminare. Fija el precio, la fecha de la escritura, las condiciones suspensivas y la seña, la caparra confirmatoria, en general entre el 10 y el 20 por ciento del precio. Según el artículo 1385 del Código Civil italiano, si usted renuncia pierde la caparra; si renuncia el vendedor, le debe el doble. El compromesso puede y debería registrarse, y en muchos casos lo otorga el propio notario, lo que lo hace oponible a terceros.
- El rogito. La escritura pública ante notario, que transmite la propiedad, recauda los impuestos por cuenta del Estado y presenta el acto en el catastro y en los registros inmobiliarios. El notario lo elige y lo paga el comprador.
Entre el compromesso y el rogito pasan habitualmente de dos a cuatro meses, más si interviene un banco. Si financia, haga incluir en el compromesso una condición suspensiva de obtención del crédito; sin ella, una denegación le cuesta la caparra. Y si los fondos vienen de su país, cuente con que la transferencia internacional, la conversión y la documentación de origen de fondos que pedirá el banco italiano llevan días, no horas: la fecha de la escritura debe respetar ese calendario.
Lo que comprueba el notario, y lo que no
El notario italiano controla el título de propiedad del vendedor, las cargas hipotecarias y los embargos, la correspondencia entre la vivienda tal como es y tal como figura en el catastro, y la existencia de las licencias urbanísticas. Una irregularidad catastral o urbanística bloquea la escritura, lo que le protege. Pide también el certificado energético, el APE, y el certificado de habitabilidad cuando existe. El notario italiano es funcionario público e imparcial: no representa a ninguna de las partes, y conviene tener además un abogado o un asesor que sí represente la suya, sobre todo comprando a distancia.
No comprueba el estado técnico del edificio. En los pueblos del interior, en Calabria o en el campo toscano, las casas antiguas reservan sorpresas de estructura, cubierta y saneamiento, y una casa a un euro o a 20.000 euros puede costar diez veces más en obra. El geometra es el interlocutor habitual para un informe técnico y para regularizar en el catastro las pequeñas diferencias que casi siempre existen. Cuéntelo en el presupuesto, antes del compromesso.
Si no entiende italiano, la ley notarial exige una escritura bilingüe o la presencia de un intérprete y de testigos. Es un coste más, pero también la garantía de que firma lo que cree firmar.
Los gastos de compra
En una compra a un particular, los impuestos se calculan sobre el valor catastral, no sobre el precio, siempre que la escritura refleje el precio real. El valor catastral es la rendita catastale revalorizada un 5 por ciento y multiplicada por 120 para una segunda vivienda, y suele quedar muy por debajo del precio de mercado.
- Impuesto de registro (imposta di registro): el 9 por ciento del valor catastral, mínimo 1.000 euros. En prima casa, el 2 por ciento, a condición de fijar su residencia en el municipio en dieciocho meses, lo que para quien no se muda a Italia no es una opción.
- Impuestos hipotecario y catastral: 50 euros cada uno.
- Vivienda nueva comprada al constructor: IVA del 10 por ciento sobre el precio, más 200 euros por cada uno de los tres impuestos fijos. Sobre 250.000 euros, la diferencia con la compra a un particular supera los 14.000 euros.
- Notario: honorarios libres y decrecientes, unos pocos miles de euros en una compra corriente; pida presupuesto, el preventivo, antes de elegir.
- Agencia: en Italia la comisión la pagan las dos partes, para el comprador normalmente en torno al 3 por ciento del precio más IVA, a confirmar por escrito antes de la proposta.
- Traducciones, apostillas y poder: unos cientos de euros que se olvidan en todos los presupuestos.
- Si pide crédito: el impuesto sustitutivo del 2 por ciento del capital prestado, retenido por el banco al desembolsar, más la tasación y la comisión de apertura. Nuestra guía de financiación detalla esa parte y el envío de los fondos.
Todos estos gastos salen de sus fondos propios. Réstelos de su presupuesto antes de fijar el rango de búsqueda, no después, y añada un margen para el tipo de cambio entre el día en que decide y el día en que paga.
Comprar a distancia: el poder apostillado
No está obligado a viajar para el rogito, y muchos compradores latinoamericanos no lo hacen. Un poder notarial, otorgado ante notario en su país y apostillado conforme al Convenio de La Haya, del que todos los países de esta web son parte, permite que una persona de confianza o un colaborador del notario italiano firme por usted. El poder debe estar en italiano o traducido por traductor jurado, y el notario italiano le dirá el texto exacto que espera: pídaselo antes de ir al notario de su ciudad, no después. El consulado de Italia es la alternativa, con sus plazos de cita. Lo mismo vale para los documentos de identidad y de estado civil que el notario necesita.
Después de la compra: lo que espera su país
Depende de dónde viva. Elija su país en el menú y este apartado se ajusta. En líneas generales, México, Argentina, Chile, Colombia y Perú gravan la renta mundial de sus residentes y varios exigen declarar los activos en el exterior; Uruguay, Costa Rica, El Salvador, Nicaragua, Panamá y Paraguay aplican en lo esencial un criterio territorial, de modo que la casa italiana solo tributa en Italia. En todos los casos, un contador que conozca las dos jurisdicciones vale su honorario.
En México, la sola tenencia de la casa no genera una declaración específica, pero el SAT puede pedir el origen de los fondos enviados, así que guarde el rastro. Si la alquila, los ingresos se suman en su declaración anual del ISR con acreditamiento del impuesto italiano pagado, hasta el límite del ISR mexicano que corresponda, al amparo del convenio México-Italia vigente desde 1995. El IMU italiano no se acredita, porque no es un impuesto sobre la renta.
En Argentina, la casa entra cada año en el Impuesto sobre los Bienes Personales, que desde el período fiscal 2023 aplica la misma escala a los bienes del país y del exterior, valuada según las reglas de ARCA. Si la alquila, la renta se declara en Ganancias con cómputo del impuesto italiano, conforme al convenio Argentina-Italia de 1979. Guarde la documentación de la compra de divisas y de las transferencias.
En Chile, la inversión en un inmueble en el exterior se informa al SII en la declaración jurada anual de inversiones en el extranjero, y los alquileres tributan como renta de fuente extranjera en el impuesto global complementario, con crédito por el impuesto italiano gracias al convenio Chile-Italia vigente desde 2016. Guarde la documentación de las remesas.
En Colombia la compra es una operación de cambio: los pesos salen por un intermediario del mercado cambiario con declaración de cambio por inversiones internacionales, y la inversión se registra ante el Banco de la República dentro del plazo previsto. Cada año, además, la casa figura en la declaración de activos en el exterior de la DIAN si sus activos fuera del país superan 2.000 UVT. Los alquileres tributan en renta con descuento por el impuesto italiano, conforme al convenio Colombia-Italia vigente desde 2021.
En Perú, la tenencia no genera una declaración específica, pero los alquileres son renta de fuente extranjera para un domiciliado y se suman a las rentas del trabajo en la escala progresiva del 8 al 30 por ciento. No hay convenio con Italia; el crédito por el impuesto italiano sigue las reglas de la Ley del Impuesto a la Renta peruana. Guarde la documentación de las remesas.
En Uruguay, el IRPF grava las rentas de fuente uruguaya y, desde 2011, algunos rendimientos de capital mobiliario del exterior; el alquiler de un inmueble que usted posee directamente en Italia queda fuera, salvo que lo canalice por una sociedad en una jurisdicción de baja tributación. El Impuesto al Patrimonio de las personas físicas no alcanza los bienes situados en el exterior. El convenio Uruguay-Italia está vigente. Confírmelo con su contador.
En Costa Rica el impuesto sobre la renta sigue el principio de territorialidad: la casa y sus alquileres en Italia no son renta de fuente costarricense, y no hay convenio con Italia. La administración ha discutido el caso de inversiones hechas con dinero ganado en Costa Rica, así que guarde la documentación y confírmelo con su contador.
En El Salvador el impuesto sobre la renta es territorial en lo esencial: la casa y sus alquileres en Italia no tributan allí, y no hay convenio con Italia. Guarde la documentación de las transferencias y confírmelo con su contador.
En Nicaragua el impuesto sobre la renta es territorial: la casa y sus alquileres en Italia no son renta de fuente nicaragüense, y no hay convenio con Italia. Guarde la documentación de las transferencias y confírmelo con su contador.
En Panamá el impuesto sobre la renta grava la renta producida dentro del territorio: la casa y sus alquileres en Italia no tributan allí para una persona física. El convenio Panamá-Italia está vigente desde 2017. Si compra a través de una sociedad panameña, las reglas de sustancia económica de 2026 merecen una consulta previa.
En Paraguay el impuesto a la renta personal grava las rentas de fuente paraguaya; no hay convenio con Italia. El tratamiento de las rentas del exterior tiene matices en la ley de 2019, así que confírmelo con su contador y guarde la documentación de las transferencias.
En Italia, una segunda residencia soporta cada año el IMU, el impuesto municipal sobre los bienes distintos de la vivienda habitual, y la TARI de basuras. Los municipios fijan el tipo del IMU dentro de una horquilla legal: compruebe el del municipio elegido antes de comprar.
Antes de firmar una proposta
- Pida su codice fiscale en el consulado en cuanto la búsqueda vaya en serio.
- Empiece a abrir una cuenta italiana o pacte con el notario cómo se pagará.
- Haga calcular los gastos de compra sobre el valor catastral de la vivienda, no sobre una media.
- Encargue a un geometra la inspección del edificio y la comprobación catastral antes del compromesso.
- Negocie una condición suspensiva de crédito si financia, y un plazo realista para la transferencia de fondos.
- Elija usted mismo al notario y pídale presupuesto y el texto del poder.
- Prevea la apostilla y la traducción jurada de poder, pasaporte y estado civil.
- Anote lo que su país le pide después de la compra: elija su país arriba para verlo.
Preguntas frecuentes
Para seguir leyendo
De dónde parten las consultas para Italia
De las 356 consultas recibidas en nuestra red entre el 27 de mayo y el 9 de octubre de 2026, 106 se referían a Italia, segundo destino después de España. Entre las regiones citadas, la Toscana va en cabeza (13 menciones), por delante del lago de Garda (10), el Piamonte (9), el lago de Como (8), Apulia y Sicilia (7 cada una) y Calabria (4). Son cifras del conjunto de la red, no solo de compradores latinoamericanos, pero muestran dónde se concentra la demanda y que el Sur, donde más raíces familiares hay, ya aparece.
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